タバコのヤニは論外？ 賃貸物件明け渡しのときの原状回復義務

　先般、消費者センターや消費者行政に携わる方とお話をする機会があり、賃貸借契約終了時の原状回復義務の範囲について話題になりました。

　きっかけは国土交通省が示しているガイドラインが平成23年に改定され、賃借人の責任が重くなったことです。
　賃借人がタバコを吸ってできた汚れをどこまで元に戻さなければならないのかという点について、国交省ガイドラインは次のように示しました。

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/honbun2.pdf
●タバコ等のヤニ・臭い（18ページ）
（考え方）喫煙等によりクロス等がヤニで変色したり臭いが付着している場合は、通常の使用による汚損を超えるものと判断される場合が多いと考えられる。
なお、賃貸物件での喫煙等が禁じられている場合は、用法違反にあたるものと考えられる。

　改訂の趣旨としては、私見と断りつつ改訂作業に関与した方の見解が掲載されています。
http://www.retio.or.jp/attach/archive/83-005.pdf
旧ガイドラインでは喫煙自体は通常の使用で用法違反等ではないとされていましたが、喫煙者の減少、喫煙に関する社会情勢等にも鑑み、通常の使用であることを前提とするのではなく、汚損がある場合について賃借人の負担となるという趣旨で位置づけ・内容が変更されたものです（AからBへ位置付けの変更）。
また喫煙については、ヤニ汚れだけでなく、臭いが付着した場合に原状回復工事が必要となることから、その旨が明記されています。
さらに、特に賃貸物件が禁煙とされている場合は、喫煙は用法違反となることが明確化されています（したがって、その場合のヤニ・臭いについての原状回復費用は賃借人の負担となります）。


　自然摩耗によるものや経年劣化などは賃料の中に対価として含まれていますから、その部分は原状回復義務の範囲には含まれません。
　家主などが退去時に膨大な清掃費用やリフォーム代を請求することが多々ありますが、その請求には何の根拠もないもので、許されるものではありません。
　しかし、このタバコによる原状回復義務の範囲が微妙に変化したのはどのように考えるべきでしょうか。
　平成23年の改訂は、タバコを吸う人にとっては、極めて厳しい原状回復義務ということになりました。
　従来は、清掃（クリーニング）やリフォームは、次の借り手を探すため、あるいは家賃の水準を維持するためのものであり、家主が負担すべきものとされ、タバコによる汚れについてもその一貫で処理すべきというようにされてきたことからすると180度の変更です。

　これらはやはりタバコに対する認識が明らかに変わったということなのでしょう。
　子どものいる家庭では、タバコは部屋の中では吸えず、外で吸う人が増えました。
　職場でもタバコを吸える場所は限定されるようになり、密閉された部屋（空間）の中か外で吸うしかできなくなりました。
　思えば私が高校生、大学生の頃は、列車は原則喫煙可でその例外として禁煙車ができたことが画期的でした。20年から25年前の話です。
　それがあっという間に今では全列車が禁煙となり、車内でタバコが吸えるところはなくなりました。飛行機もタクシーもです。
　喫煙人口も減少を続けています。
　2002年には健康増進法。
　喫煙率も低下し続けていますし、今後も変わらないでしょう。
（喫煙率がゼロになるのはいつの日か？）
厚労省の成人喫煙率（JT全国喫煙者率調査）より


　この流れは必然的ともいえ、喫煙者にとってはますます肩身が狭くなっていきますが、実は以前からタバコを吸わない人にとってはタバコの煙や臭いは、とても不快であったということです。
　このような流れからみたとき、原状回復義務の範囲に事実上、変更が加えられたのは仕方ないことではないかと思います。
　これは賃貸人と賃借人の対立というよりは、喫煙者と非喫煙者による立場の違いを色濃く反映したものといえます。

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